De WOZ-waarde niet-woningen berekening

De WOZ-waarde niet-woningen berekening

Niet-woningen worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer of op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Volgens de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is de hoogste van die twee waarden de WOZ-waarde. Formeel gesproken moet de gemeente voor een niet-woning dus twee waarden bepalen. Echter zal meestal van tevoren redelijk duidelijk zijn welke waarde het hoogst is. De gemeente is dan niet verplicht twee taxaties te verrichten. De waarde in het economische verkeer kan worden bepaald volgens een drietal methoden:

Vergelijkingsmethode
Het begrip waarde in het economische verkeer betekent eenvoudig gezegd: de vrije verkoopwaarde van het pand. Met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht) wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden. Het pand wordt gewaardeerd alsof u het volledig eigendom van de woning in handen heeft. Voor het vaststellen van de waarde in het economisch verkeer wordt vaak gebruik gemaakt van verkoopcijfers van vergelijkbare panden.

Huurwaarde kapitalisatiemethode
Bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van niet-woningen wordt vaak ook nog vergeleken met huurcijfers van vergelijkbare panden. Van niet-woningen zoals bijvoorbeeld winkels en kantoren zijn veelal huurprijzen bekend. Door deze huren te analyseren kan een gemiddelde huurwaarde worden berekend voor een bepaald type niet-woning. De huurwaarde wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Deze factor drukt uit hoeveel maal de jaarhuurwaarde men bij verkoop bereid zou zijn te betalen voor het pand. Bij het bepalen van de factor wordt rekening gehouden met zaken als inflatie, de rentestand, de staat van onderhoud, verzekering, belasting en beheerskosten. Deze berekenmethode wordt de huurwaarde kapitalisatiemethode genoemd.

Discounted cashflow methode.
Een andere methode voor het berekenen van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning is de discounted cashflow methode. Deze methode wordt soms gebruikt bij de waardering van onroerende zaken die slecht met elkaar zijn te vergelijken en waarvan weinig koop- of huurgegevens bestaan. Zoals horecaobjecten en hotels en dergelijke. Deze methode werkt simpel gezegd als volgt: het saldo van de toekomstige inkomsten en uitgaven van een bedrijf wordt berekend, waarbij men in beginsel uitgaat van een periode van 20 jaar. Uitgaande van het geldende rendement op staatsleningen wordt vervolgens bekeken welk bedrag men nu zou moeten reserveren, om over twintig jaar het berekende saldo te hebben gespaard. Dat bedrag is dan de waarde die onroerende zaak nu vertegenwoordigt. Deze methode noemt men ook wel de netto-contantewaardemethode.

De gecorrigeerde vervangingswaarde is de herbouwwaarde van een object minus de afschrijvingen. In bijzondere gevallen kan er aanleiding zijn om de gecorrigeerde vervangingswaarde op de benuttingswaarde of de bedrijfswaarde te bepalen.
Rijksmonumenten moeten volgens de Wet WOZ altijd op de waarde in het economische verkeer worden gewaardeerd. Voor sommige (delen van) niet-woningen gelden vrijstellingen
In documenten hieronder leest u daar meer over.

Reageren is niet mogelijk.