Een pand kopen voor de huuropbrengsten

Een pand kopen voor de huuropbrengsten

Beleggen in vastgoed biedt aantrekkelijke rendementen. Het vinden van een leuk pand is echter zo eenvoudig nog niet. Om nog maar niet te spreken over al het gedoe met beheer, regelgeving en fiscus.

Er is momenteel een groeiende groep particulieren die zich op de vastgoedmarkt begeven. Omdat de spaarrente nu naar een historisch dieptepunt is gedaald en de beurzen wankel ogen, zijn panden weer een aantrekkelijke optie geworden. Ook al stijgen de laatste tijden de huizenprijzen , de grote koopgekte is, met uitzondering van Amsterdam, nog niet terug. Het grote voordeel van een beleggingspand is dat er een vaste geldstroom binnenkomt.
De branchevereniging van particuliere beleggers, Vastgoed Belang, merkt dat de belangstelling voor vastgoed toeneemt. Zij zeggen veel vragen te krijgen over het aankoopproces en stellen dat de voorlichtingsbijeenkomsten beter worden bezocht. Vastgoed Belang laat tevens weten dat particulieren vaak te optimistisch zijn over de rendementen. Als je alleen kijkt naar de jaarlijkse huursom kom je al snel op een rendement van bruto(!) 7 à 8%. Als daarvan alle kosten gehaald worden blijft er misschien de helft van over. Momenteel meer dan op een spaarrekening, maar toch een stuk bescheidener.

Gespreid risico
De eerste opdracht voor een particuliere vastgoedbelegger is het vinden van een geschikt pand. Vooral voor de beginner is dat extra belangrijk, met één pand ben je namelijk extra kwetsbaar. Als de portefeuille groeit, worden de risico’s gespreid en kun je een iets minder lopende investering permitteren. De beginnende belegger begint vaak in zijn eigen omgeving. Dit is uiteraard geen slecht idee, omdat de belegger weet wat daar de goede en slechte locaties zijn en wat de prijzen ongeveer doen. Maar een fijne plek om te wonen is niet per se de ideale locatie om te beleggen. Er moet wel een goede en stabiele huurmarkt zijn, wat veel aangenaam gelegen buitengebied al uitsluit bijvoorbeeld.

Financieren
Startende beleggers kopen hun eerste pand de laatste tijd met eigen geld. De laatste jaren kon dit niet anders, omdat banken nauwelijks wilden financieren. Inmiddels nemen de financieringsmogelijkheden toe, in verband met de huidige lage rente. Wie kan lenen tegen een lager tarief dan het huurpercentage van zijn beleggingspand, verhoogt het rendement op zijn eigen geld. Sinds dit jaar is NIBC, voorheen de Nationale Investeringsbank, met zijn Vastgoed Hypotheek een belangrijke nieuwe speler op de markt. Dan gaat het om leningen van € 75.000,- tot € 10.000.000,-. Voorlopig financiert NIBC alleen woningen in de grote stad. De renteniveaus lopen uiteen van 3,85% tot 4,7%, afhankelijk van de waarde van het pand en de lengte van de hypotheek. Maximaal 70% van de marktwaarde in verhuurde staat wordt uitgeleend. Bij de beoordeling van de lening kijkt NIBC naar de stabiliteit van de huurinkomsten. Bij ouders die een studentenhuis willen kopen, wordt alleen gekeken naar de inkomsten van de ouders zelf. Veel beleggers hebben een voorkeur voor populaire markten zoals Amsterdam, maar de prijzen zijn daar behoorlijk gestegen en de huren stijgen nooit zo snel mee. In bijvoorbeeld Den Bosch kan men twee keer zoveel rendement halen met dezelfde investering.

WOZ-waarde
De waarde van een beleggingspand is gerelateerd aan de huurinkomsten. De huurinkomsten zijn een goede indicatie voor de waarde van een pand. Startende beleggers willen daarmee nog wel eens de mist ingaan. De huurinkomsten bij aankoop kunnen wel eens misleidend zijn. Een kleine woning in Amsterdam kan nu € 1.400,- per maand opleveren, dat wil de markt er ongetwijfeld voor betalen. Maar als een zittende huurder naar de huurcommissie stapt omdat de woning volgens het puntensysteem maar € 700,- per maand waard is en hij krijgt gelijk, dan halveren de huurinkomsten en is het rendement weg!
Het onderscheid tussen de gereguleerde (sociale)sector, onder de € 710,- per maand, en de vrije sector heeft belangrijke consequenties voor de belegger. In de gereguleerde sector gelden strengere eisen aan de hoogte van de huur en de huurverhoging. De complexiteit van het woningwaarderingsstelsel, waar de laatste jaren nogal wat wijzigingen in zijn geweest, is voor veel particuliere beleggers een obstakel. Vanaf oktober speelt ook de WOZ-waarde een grote rol bij de huurbepaling. Voor panden op een goede locatie biedt dat de belegger mogelijk ruimte voor hogere huren, maar op een slechte locatie kunnen de huurinkomsten juist (erg) dalen.
Kennis van de gemeentelijke regelgeving is nodig bij de aankoop van panden met een (toekomstige) meervoudige kamerbewoning. Studentensteden hebben steeds strengere regels voor het omzetten van ‘gewone’ huizen in studentenwoningen. Het gaat niet alleen om bouwkundige- en veiligheidseisen, maar ook om vergunningen voor kamerbewoning. Hieraan zijn uiteraard kosten verbonden. Als een verhuurd pand al door meerdere mensen wordt bewoond, wil dat niet automatisch zeggen dat dit ook mag.

Onderhoud en beheer
Veel vastgoedbeleggers zien op tegen het onderhoud en beheer van hun pand(en) en het vervangen va huurders. Het alternatief is het inschakelen van een commercieel beheerder die het werk uit handen neemt. Dit kan een hoop ergernis schelen, maar gaat ten kosten van het rendement. Een beheerder die al het werk uit handen neemt, kost al snel een maand huurinkomsten op jaarbasis.
Het inschakelen van een beheerder kan ook fiscale consequenties hebben. De belastingheffing op vastgoedbezit is voor een particuliere beleggers een lastig punt. Het gaat in principe bij een beleggingspand om vermogen in box 3. De inkomsten zijn onbelast, maar over de waarde van het pand moet 1,2% vermogensrendementsheffing betaald worden. De fiscus kan echter de huurinkomsten ook zien als winst uit onderneming of als inkomsten uit overige werkzaamheden. In dit geval worden de inkomsten belast in box 1.
Als de belegger meer activiteiten creëert rond zijn bezitting(en), zoals het zelf verrichten van onderhoud, geregelde aan- en verkoop van panden en het bezit van meerdere panden, kan de Belastingdienst oordelen dat er geen sprake is van box 3 vermogen, maar van een onderneming. Het uitbesteden van het beheer kan juist weer een argument zijn voor ‘gewoon’ vermogen.
De status van onderneming is niet per definitie ongunstig. De inkomsten en eventuele waardevermeerdering van het pand zijn weliswaar belast, maar een waardevermindering is aftrekbaar en dat geldt ook voor de kosten. Wie van zijn vastgoedbezit echt een onderneming maakt, kan bij de overdracht aan zijn kinderen mogelijk gebruikmaken van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit. In dat geval is het juist gunstig als er geen sprake is van ‘simpel’ belegen.

Reageren is niet mogelijk.