Executieveiling, hoe gaat dit eigenlijk te werk?

Executieveiling, hoe gaat dit eigenlijk te werk?

Een executieveiling is een onvrijwillige openbare verkoop van de woning. Plaats, tijd en voorwaarden staan vast. Alleen de prijs moet nog op de veiling bepaald worden. Nederland is verdeeld in regioveilingen. In elke regio vindt ongeveer een keer per maand een veiling plaats. Op een groot aantal van deze veilingen is het mogelijk om niet alleen te bieden in de veilingzaal, maar ook via internet. Voorafgaand aan het bieden via internet dient een potentiële koper zich te registreren bij de notaris. Op www.veilingbiljet.nl is te zien bij welke notaris u zich moet registreren.

Wanneer komt een woning op een executieveiling terecht?

Als er niet meer aan de betaalverplichtingen voldaan kan worden kan de geldvertrekken, meestal een bank, opdracht geven tot een executieveiling. Dit wordt ook wel een gedwongen verkoop genoemd. De hypotheekhouder is bevoegd tot verkoop over te gaan, mits de schuldenaar verzuimt zijn of haar verplichtingen na te komen. Mocht de schuldenaar alle verplichtingen nakomen is het uiteraard niet mogelijk tot gedwongen verkoop over te gaan. Meestal is er meer dan een half jaar betalingsachterstand, als een hypotheekverstrekker besluit tot gedwongen verkoop. Hoe veel geduld de geldverstrekker precies heeft, hangt vooral af van het toekomstperspectief. Indien u zelf medewerking verleent en met goede ideeën komt om de betalingsproblemen op te lossen, kan de geldverstrekker coulanter zijn en een eventuele veiling uitstellen.

Tijdens de executieveiling

Bij een veiling zijn er twee fases. In de eerste fase vindt de inzet bij opbod plaats. In de tweede fase vindt de afslag plaats per afmijning. Normaliter vinden deze twee fases tijdens dezelfde zitting plaats, maar ze kunnen ook gespreid worden over twee zittingen. Tussen de twee zittingen zal minimaal één week en maximaal drie weken zitten.
Het bieden bij opbod (eerste fase) gaat op duidelijk waarneembare wijze, doorgaans door het opsteken van een hand of vinger. Soms is een enkele hoofdbeweging voor de veilingmeester al voldoende. De hoogste bieder bij opbod heeft recht op een inzetpremie.
Tijdens de tweede fase, de afslag per afmijning, begint de veilingmeester met een hoog bedrag en zal steeds een lager bedrag noemen tot er iemand ‘mijn’ roept. Als ‘ja’ wordt geroepen in plaats van ‘mijn’, geldt dat ook, tenzij meer personen tegelijk een bod uitbrengen. Degene die ‘mijn’ heeft geroepen gaat dan voor degene die ‘ja’ heeft geroepen. Uiteraard kan ook degene die bij het opbieden het hoogste bod heeft uitgebracht afmijnen. Als meer personen tegelijk ‘mijn’ roepen, dan wordt er onmiddellijk tussen hen aanvullend bij opbod geveild. Mocht het zo zijn, dat van deze personen niemand een bod uitbrengt op de aanvullende veiling, dan wordt tijdens de zitting de hoogste bieder aangewezen door middel van loting ten overstaan van de notaris. Het bieden of mijnen is steeds onvoorwaardelijk, onherroepelijk en er kan geen enkel voorbehoud bij worden gemaakt.

Veiling voorbeeld

Bij opbod wordt er afgeslagen bij een bod van € 475.000,-. Bij het afmijnen begint de afslager bij 1 miljoen en telt af. Bij € 500.000,- wordt er gemijnd. Het betekent dat degene die mijnt voor dat bedrag eigenaar wordt. Zoals eerder genoemd heeft de hoogste bieder bij opbod recht op een inzetpremie. Deze bedraagt één procent en is bedoelt om het bieden te stimuleren. De hoogste bieder bij opbod zal zodoende een bedrag ontvangen van € 4.750,-.

Veilingprijzen lager dan marktwaarde?

Uit onderzoek van Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedmarkteconomie aan de Universiteit van Tilburg, blijkt dat veilingprijzen gemiddeld dertig procent lager liggen dan de marktwaarde. De koper, veelal een handelaar/makelaar, profiteert zodoende wel van een lage prijs, maar ze nemen wel een (groot) risico. Van de meeste woningen bij een executieveiling zijn veelal enkel foto’s van de buitenkant aanwezig en weinig behulpzame (extra) informatie, zoals ‘woonhuis met berging, (onder)grond, tuin en verdere toebehoren’. Vooraf bezichtigen kan alleen als de huidige bewoner u binnenlaat en dat gebeurt zelden. De koper op een veiling besteedt zodoende veelal veel geld aan een huis zonder dat hij of zij de binnenkant heeft gezien. De kopers bieden daarom behoudend, omdat zij er vanuit gaan dat een huis in slechte staat verkeert. Zo gek is het niet dan men denkt dat de huizen in slechte staat verkeren, daar de huizen worden geveild omdat de hypoheeklasten niet meer betalen. Het is aannemelijk dat er dan ook al enige tijd geen geld aan reparaties is besteed.

Na de veiling

Binnen een dag na het mijnen kan de bank die het huis verkoopt nog laten weten dat ze niet akkoord gaan met de verkoop. Dit levert u dan wel één procent van de koopsom op. Als de koop wel doorgaat heeft u zes dagen om een waarborgsom over te maken aan de notaris, doorgaans tien procent van de koopsom. Ook de zaalhuur, de kosten voor de veilingmeester, de notaris en de inzetpremie dienen binnen zes dagen te worden voldaan. In de volgende zes weken dient u de rest van de koopsom te voldoen. Indien de vorige eigenaar nog woonachtig is in het pand, moet u die zelf wegsturen. U kunt in deze zelf als ‘uitsmijter’ fungeren of de hulp inschakelen van de politie of een ontruimingsbedrijf.

Eerste keer veiling?

Bent u van plan om voor het eerst een huis te kopen op een veiling? Dan kunt u wel eens voor verrassende dingen komen te staan. Hieronder vindt u enkele tips om het een en ander te voorkomen.

Ga langs: omdat er geen kijkdagen zijn voor huizen die geveild worden, kunt u altijd proberen of u even binnen mag kijken.
Ga eerst kijken: een veiling kan nogal hectisch overkomen wanneer u er voor het eerst heengaat. Het is aan te raden om eerst naar veilingen te gaan zonder een bod uit te brengen, maar om het een en ander op u in te laten werken.
Informatie opzoeken: zoek informatie op over het pand of vergelijkbare woningen op woningsites zoals Funda.
Afspreken: spreek van te voren af hoeveel u voor een huis over heeft en ga daar niet overheen.
Heb geld: een bod is onvoorwaardelijk en onherroepelijk. Blijkt u het financieel niet rond te kunnen krijgen dan kunt u een flinke boete krijgen. De boete is doorgaans vijftien procent van de koopsom.
Uitbesteden: tijdens een veiling kunt u wel eens domme dingen doen. U kunt het bieden uitbesteden aan een makelaar.

Reageren is niet mogelijk.